Activity

Có một lần, tôi vác thước laser đo lại một chung cư vừa nhận được ba tháng. Bức tường nơi kê tủ bếp sai 4,3cm so với bản vẽ bán cho khách. Chừng đó đủ để cả bộ tủ dưới phải gọt lại cánh, và chủ nhà mất thêm gần hai tuần ngồi đợi thợ quay lại. Thật lòng, lỗi kiểu đó không phải do thợ mộc vụng, cũng không do thiết kế xấu. Nó phát sinh từ thời điểm chưa hề ai đổ bê tông. Tôi là kỹ sư xây dựng 11 năm, sáu năm gần đây chuyên đi khảo sát hiện trạng và bóc tách khối lượng nội thất cho những căn chung cư trước khi thi công. Làm nghề này đủ lâu để tôi hiểu một điều hơi buồn: phần lớn phiền phức của nội thất chung cư được định đoạt từ khi tòa nhà còn là khoảng trống, chứ không phải ở công đoạn đóng đồ. Nếu bạn sắp chuẩn bị hoàn thiện cho căn hộ của mình, điều đầu tiên nên tìm hiểu là thi công nội thất chung cư tại hà nội trước khi tin vào bất kỳ bản render nào.

Cái sai lớn của nội thất chung cư hay xảy ra trước khi tôi được mời tới

Cách khảo sát hiện trạng thực tế của tôi chẳng phải cao siêu. Tôi đến căn hộ khi vách đã trát xong, nền đã láng, và điều đầu tiên là đặt máy laser soi mức vuông góc mỗi góc phòng. Trong 5 căn đã khảo sát gần đây, con số khá thống nhất một cách khó chịu. Góc tường bếp lệch từ 1,8 đến 4,3cm trên chiều dài 3m. Sàn khách dốc 0,4 đến 0,9cm theo chiều ngang. Trần nhà thấp tầm 2,6m nhưng dầm ngang buông thêm 22 đến 28cm đúng trên vị trí đang kê tủ cao. Gia chủ hay mãi phát hiện những con số này khi tủ đã đóng xong, cửa đã lên hết, và khe hở giữa tấm tủ với vách lộ ra rõ mồn một. Lúc đó thì sửa vô cùng mệt. Cách tôi thực hiện là lôi lại hồ sơ bán căn hộ ban đầu mà đơn vị phát cho khách lúc ký hợp đồng mua, rồi đối chiếu từng kích thước với thực địa. Khoảng chênh giữa hồ sơ và thực tế chính là phần nên đưa liền vào bản vẽ nội thất trước lúc chốt đơn giá.

Tại sao hợp đồng thiết kế thi công gói chung cư thường phát sinh ở đoạn điện nước âm tường

Điện nước âm tường là chỗ tôi chứng kiến không ít cuộc căng thẳng nhất giữa gia chủ và đội thi công. Chẳng hạn một căn ở Quận 7 đã làm vào năm trước. Gia chủ muốn đổi bệ bồn cầu sang phía trái 60cm để mở cửa phòng. Nghe thì đơn giản. Nhưng khi tôi mở nắp hộp kỹ thuật kiểm tra thì đường thoát toilet hiện hữu nằm đúng chỗ bệ cũ, chẳng dời đi đâu được. Muốn dời bệ, phải đục sàn bê tông một đoạn dài 2,4m, đi lại ống thoát, rồi láng lại nền. Chi phí phát sinh khi ấy rơi vào mười tám đến 23 triệu, chưa tiền chống thấm lại và số ngày chờ bê tông khô thêm bảy đến mười ngày. Vấn đề đau đầu là bên nào chịu khoản đó. Giấy tờ ký trước ghi chung chung là nhà thầu “khảo sát hiện trạng”. Đúng ra phải ghi rõ: đội nào đứng ra khảo sát điện nước âm, bằng phương pháp nào (camera nội soi), và nếu thực tế không khớp với hồ sơ ban đầu thì giải quyết ra sao, bên nào trả phần chênh. Bài học của tôi là đừng bao giờ hết đặt bút giấy tờ gói khi chưa chụp ảnh lại toàn bộ hộp kỹ thuật và các chỗ điện chờ sẵn.

Đồ nội thất sản xuất sẵn theo hình đẹp trên mạng thường vỡ trận ở điểm nào khi vào căn hộ thật

Tôi từng được một bộ tủ áo phối cảnh trông cực đẹp, cao 2,7 mét, chạm trần, đúng kiểu tối giản mà khách mê. Vấn đề là chung cư thật chỉ 2,62 mét trần, lại vướng một dầm ngang chạy ngang đúng vị trí đặt tủ. Nếu đóng đúng chiều cao trong bản vẽ, tấm trên cùng cứng vào dầm, không bật ra nổi. Tôi khảo sát hai hộ khác trong cùng một tòa: một căn trần 2,62 mét dầm buông 25cm, căn khác trần 2,71m dầm chỉ buông 18cm. Chung một căn hộ mà chênh nhau gần 10cm chiều cao sử dụng. Vậy nên cái bản vẽ đẹp copy từ Pinterest về không cứu được ai. Mình hay khuyên khách 2 điều. Thứ nhất, chừa khe hở tối thiểu 1,5 đến 2cm ở đỉnh tủ và 2 bên hông, đề phòng khi trần co ngót hoặc tường chẳng phẳng. Thứ hai, trong chỗ hẹp như phòng ngủ 10m2 trở xuống, nên dùng kiểu mở bản lề thay vì cửa trượt, vì cửa trượt ăn mất sáu tới tám phân chiều sâu ray và thường cứng khi nền chẳng phẳng. Cái trớ trêu là không ít gia chủ vẫn theo cánh lùa vì nhìn ảnh đẹp, rồi sau vài tháng phải kêu thợ chỉnh ray hoài.

Thứ mình nhắc chủ nhà kiểm tra trước khi tạm ứng cho đội thi công

Trước lúc tạm ứng đợt đầu tiên, có mấy thứ bạn nên tự kiểm hoặc buộc đội thi công đưa bằng chứng minh bạch. Mặt bằng đã xong nên được ký bằng giấy kèm số đo thực tế, không phải bằng miệng. Vị trí hộp điện tổng và những nhánh điện chờ sẵn cho khu bếp, máy lạnh, bình nóng lạnh phải được vẽ lên tường trước khi thợ đóng tủ che mất. Độ dốc thoát nền khu nấu và ban công nên có, tối thiểu 1 đến 2%, nếu không thì nước sẽ ứ mãi ở một góc và bốc mùi sau vài tháng. Về các mốc tạm ứng, tôi hay khuyên khách chia theo tiến độ thi công cụ thể: tạm ứng 30% khi ký bản vẽ kỹ thuật, 30% khi xong khối thô và điện nước, 30% khi lắp xong đồ, 10% để nghiệm thu sau 1 tháng dùng. Có một gia chủ tôi đã gặp tạm ứng 70% liền khi vừa ký giấy tờ vì thấy đội thi công hứa bớt năm phần trăm giá trị. Vài tuần sau hiện trạng chốt lại thì nhận ra vướng ống điện âm không chạy được như hồ sơ, bên thi công đòi thêm 35 triệu. Chủ nhà lúc đó đã trót đưa gần hết tiền rồi, thương lượng không còn thế nào. Nói thẳng, bản vẽ lung linh không đáng bằng điều anh chị giữ được quyền soát và dừng thanh toán khi mặt bằng chưa đúng. Nếu anh chị sắp tính làm nội thất, thử hỏi bên thi công một câu: “Các bạn đã đo lại thực tế bằng máy gì, con số lưu ở đâu?” Cách trả lời sẽ nói lên nhiều thứ hơn toàn bộ bộ hồ sơ dày mà đưa bạn xem.