Activity

Cầm thước dây đo kiểm căn hộ 72m2 của chị khách ở Q.7, mình nhận ra đường tim tường so với tim thang máy lệch 7cm so với hồ sơ bán cho khách. Sai số ấy không phải lỗi đội hoàn thiện, nó nằm ở bước đặt coffa trước lúc đúc sàn tầng 8. Nói thẳng, suốt 11 năm làm nghề, 6 năm gần đây mình chỉ chuyên giám sát hoàn thiện cho các dự án chung cư ở TP.HCM và Bình Dương, nên mình đã gặp đủ kiểu sai số mà chủ nhà chỉ nhận ra khi đã đục tường. Ai sắp chuẩn bị báo giá thi công nội thất chung cư, mình nói thật một điều rõ ràng: hãy đo kiểm thực tế trước khi dựa vào bất cứ bản vẽ nào.

Cái sai không nằm ở thợ nội thất mà nằm ở tuần thứ ba của giai đoạn thô

Hôm đó mình đứng ở ô cửa logia, kéo thước từ mép tường bên bếp sang góc tường phòng khách, ra 4.780mm, trong khi bản vẽ ghi 4.850mm. Sai 7cm. Nghe có vẻ nhỏ, nhưng đối với một căn hộ mà mình sẽ đặt tủ bếp suốt 4,4m, 7cm đó là cả một khe hở kéo dọc thân tủ. Đội nội thất đâu gây ra lỗi này. Nó sinh ra từ tuần thứ 3 của giai đoạn thô, khi đội đặt coffa tầng 8 lệch cốt 5-7cm rồi cứ thế đúc bê tông. Tại các dự án chung cư Việt Nam, mình hay gặp ba loại sai số.

• Lệch trục tường từ 3-7cm, làm thùng tủ áo bị hở góc đến 2-3cm, đèn chiếu hắt chẳng thể cân đều.
• Độ cao sàn giữa phòng khách và bếp chệch 2-4cm, khiến sàn gỗ và gạch không ghép phẳng được, buộc cán thêm vữa tốn thêm 2-3 triệu.
• Đường ống thoát nước sai vị trí 8-12cm, từng có lần lệch 12cm làm bếp chẳng đặt được lò nướng vì vướng đường ống chạy ngang.

Điều buồn cười là chủ nhà chỉ nhận ra khi thùng tủ đã đóng xong và thấy khe hở ngày càng to ra. Khi ấy sửa đã rất muộn.

3 loại hồ sơ chồng lên nhau mà không ai chịu ngồi gỡ cho khớp

Một căn chung cư khi bán cho khách thường kèm theo ba bản vẽ khác nhau. Bản vẽ kiến trúc do chủ đầu tư đưa cho khách, thường vẽ gọn và đã đơn giản hóa khá nhiều thứ. Bản vẽ kết cấu của nhà thầu chính mới là cái thật sự được đổ bê tông. Còn hồ sơ cơ điện do tư vấn nước ngoài làm, thường lệch hẳn chỗ đặt hộp gen kỹ thuật, đường ống gió, và độ cao dầm. Ba bộ này nằm chồng mà chẳng ai chịu ngồi lại gỡ từng xung đột một.

Tôi đã gặp một căn ở Bình Dương, hộp gen kỹ thuật nhô ra khỏi mặt tường đến 40cm, đúng ngay chỗ mà chủ nhà định đặt tủ lạnh side-by-side ngang 1,2m. Hệ quả là tủ lạnh phải dời sang góc khác, phá luôn phương án bếp đã thiết kế trước đó. Cách của mình là trước khi ký kết nội thất, tôi yêu cầu khách đòi đủ 3 bộ hồ sơ này, đối chiếu từng vị trí bị chồng chéo, rồi mới đưa đội nội thất đo thực tế lại một vòng nữa. Người nào bỏ bước này thì coi như rủi ro khá cao.

Mình hay cho khách đi đo trước khi ký hợp đồng thi công một tháng

Quy trình mình áp dụng cho mỗi khách khá gọn. Trước khi bàn giao hợp đồng một tháng, tôi đo cao độ sàn 5 chỗ khác nhau trong mỗi phòng, đo từ tim tường đến tim tường, ghi lại chỗ ổ cắm, van cấp thoát nước đang có ở hiện trường. Kế đó, mình đưa bảng số thực đo so với hồ sơ, sai bao nhiêu thì ghi luôn vào phụ lục hợp đồng. Ví dụ sàn phòng khách cao hơn bếp 3cm, mình viết rõ con số đó để đội thi công tính phương án cán nền bù chênh lệch. Vì sao phải thực hiện trước một tháng? Rất đơn giản: để đội nội thất kịp đo lại riêng theo kiểu của họ, chứ không phải copy số trên hồ sơ bán cho khách. Mình từng thấy khá nhiều đội nhận thầu rồi mới phát hiện sai 5-7cm, lúc đó tiến độ đã trễ 2-3 tuần, và chủ nhà phải trả thêm phí phát sinh.

Phí khắc phục ở giai đoạn nội thất thường gấp ba lần chi phí chặn nó từ đầu

Con số cụ thể thế này. Dời một đường ống thoát lúc còn đang đổ sàn, đội thầu chính báo khoảng 1-2 triệu. Nhưng nếu tủ bếp đã đóng xong mới phát hiện, buộc đục gạch, dời ống, dựng lại tủ, cộng công thợ và vật tư, số nhảy lên 15-25 triệu. Mình đã theo dõi một căn 76m2 ở Thủ Đức mà khách nghe theo gợi ý của đội hoàn thiện, cắt luôn chân tủ dưới để che đường ống sai. Mười bốn tháng sau, chân tủ mục do ẩm, buộc thay toàn bộ tủ bếp, tốn thêm tầm 30 triệu. Nếu ngay từ tuần thứ 3 của phần thô, chủ nhà chịu bỏ 30 phút đo lại độ cao và trục ống, số tiền tiết kiệm chẳng chỉ là vài chục triệu. Nó mà còn giữ được cả bố cục bếp đã thiết kế từ đầu. Thật lòng một câu: đo sớm rẻ hơn sửa muộn rất nhiều.

Nếu bạn đang chuẩn bị nhận bàn giao một căn chung cư, hãy vác thước đo lại trước khi ký bất cứ hợp đồng nội thất nào. Bạn sẽ thấy vài con số không khớp với hồ sơ. Vấn đề là: bạn muốn phát hiện nó lúc vẫn đang sửa được, hay lúc tủ bếp đã dựng xong?